D&B The Facility GroupFacilitair NieuwsWTC Amsterdam: Alive and Kicking (maar wel coronaproof)

WTC Amsterdam: Alive and Kicking (maar wel coronaproof)

23-11-2020

Dat de corona-uitbraak en de daaropvolgende intelligente lockdown een enorme impact hebben gehad op de kantoren- markt, behoeft verder geen betoog. Maar hoe manage je een dergelijke gebeurtenis in het grootste bedrijvenverzamel- gebouw van ons land, het World Trade Center Amsterdam? Smart WorkPlace vroeg het aan Marc Claassen, Senior Facility Manager WTC Amsterdam en Michel Pan van facilitair dienstverlener D&B.

Tekst: Bart van Ratingen
Beeld: Michael Kooren

Marc Claassen, Senior Facility Manager WTC Amsterdam

Marc Claassen, Senior Facility Manager WTC Amsterdam

Hoe kijken jullie terug naar het begin van de lockdownperiode?

Claassen: “De bezetting van het gebouw liep onmiddellijk terug naar bijna nul, dus dat was heel onwerkelijk. Tegelijkertijd merkte ik direct dat de oorspronkelijke WTC-beheerorganisatie een jaar geleden is overgenomen door het Amerikaanse CBRE: er werden in recordtijd crisisteams geformeerd in zowel de VS als hier in Europa. Op zo’n moment is het wel heel prettig onderdeel uit te maken van misschien wel de grootste vastgoedbeheerorganisatie ter wereld en mee te kunnen liften op hun besluitvorming. Het gaf een zeker gevoel van saamhorigheid, juist omdat er zo snel op geacteerd werd. Maar lang verhaal kort: we hebben besloten het gebouw open te houden voor huurders die wel naar kantoor wilden komen. En dus werd er gewoon schoongemaakt en beveiligd, in ons geval door D&B.”

Pan: “Het was natuurlijk wel schakelen, want op het moment dat er zoveel minder mensen aanwezig zijn neemt de vervuilingsgraad sterk af. Wij zijn dus begonnen met ons werkprogramma aan te passen, om ervoor te zorgen dat we geen onnodig werk gingen doen en onnodige kosten gingen maken. Maar tegelijkertijd was er voor de gemeenschappelijke ruimten behoefte aan dagelijkse schoonmaakrondes voor het desinfecteren van alle contactpunten zoals liftknoppen, deurklinken en kranen en moesten de werkplekken ook intensiever gereinigd worden. In dat nieuwe normaal moesten we wel even onze balans vinden.”

INTENSIEF CONTACT

Zijn jullie onmiddellijk ook begonnen met het gebouw aan te passen aan de anderhalvemetereconomie?

Claassen: “Zeker. We bedienen een heel uiteenlopend segment huurders, en we kregen al vrij snel vragen over hoe wij de gebouwen coronaproof gingen maken. Nu hadden we het voordeel dat het WTC erg ruim is opgezet, dus looproutes waren niet direct een probleem. De bottleneck bleken de liften: we hebben de capaciteit teruggebracht naar twee personen per lift, waar in het verleden tot wel twaalf man in stonden. En de noodtrappenhuizen zijn met eenrichtingsverkeer opengesteld om de verdiepingen ook lopend bereikbaar te maken. Verder hebben we onze ‘menukaart’ met ondersteunende diensten waar huurders gebruik van kunnen maken, uitgebreid met corona-specifieke diensten zoals kantoordesinfectie, handpompjes, spatschermen en andere oplossingen en instructies om veilig te werken binnen anderhalvemeter. Zoiets doe je uiteraard samen met je partners. D&B heeft bijvoorbeeld een quickscan ontwikkeld om de behoeften van de huurders in kaart te brengen.”

Marc Claassen: We proberen er heel bewust geen spookgebouw van te maken.

Pan: “We hebben in die periode zeer intensief contact gehad, vooral via Teams. Marc en ik spraken elkaar doorgaans niet vaker dan eens per kwartaal. Maar op dat moment kwamen we in een voor ons beiden nieuwe
situatie terecht waarvan we beiden geen idee hadden hoe we die moesten aanpakken. Je komt al snel in een proces terecht waarin je gaat praten over het afschalen van activiteiten, en de financiële consequenties daarvan. Dan is het wel prettig dat je al een tijd met elkaar werkt – in ons geval al zo’n negen jaar. Bij klanten waar we korter voor werken zie ik nu wel wat meer spanning op de relatie staan, zeker daar waar de contracten wellicht wat te scherp zijn ingestoken op kostenbesparing en een niet helemaal realistische SLA. Het heeft overigens ook te maken met snelheid van handelen, ben ik achter gekomen. Marc en ik hebben in de afgelopen maanden steeds in een vroeg stadium met elkaar geschakeld, terwijl sommige opdrachtgevers moeite hadden om van de ingestoken koers af te wijken. De truc is dat je niet alleen vanuit je eigen belang moet denken – maar dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan.”


HET WTC: VERSCHEIDENHEID IN HUURDERS, EENHEID IN KWALITEIT

HET WTC OP DE AMSTERDAMSE ZUIDAS HERBERGT OP DIT MOMENT 330 HUURDERS. DE KLEINSTE KANTOREN BESLAAN CIRCA 27 VIERKANTE METER (TWEE WERKPLEKKEN), DE GROOTSTE MAAR LIEFST 10.000 VIERKANTE METER. VOLGENS CLAASSEN IS ER SPRAKE VAN EEN ENORME VERSCHEIDENHEID AAN BEDRIJVEN EN ORGANISATIES, NIET ALLEEN IN OMVANG MAAR OOK QUA NATIONALITEIT. VEEL GROTE BUITENLANDSE BEDRIJVEN ZIJN GEVESTIGD IN EEN RELATIEF BESCHEIDEN KANTOOR IN HET WTC, ENKEL OM MAAR IN AMSTERDAM VERTEGENWOORDIGD TE ZIJN. VOOR DEZE CATEGORIE HUURDERS VOORZIET HIJ OOK BIJ EEN EVENTUELE VOLGENDE ECONOMISCHE CRISIS WEINIG PROBLEMEN.

WTC AMSTERDAM IS ONDERDEEL VAN HET CBRE DUTCH OFFICE FUND, EEN VASTGOEDBELEGGINGSFONDS IN DE NEDERLANDSE KANTORENMARKT. VOLGENS CLAASSEN WERKT DIT FONDS DOOR GEZAMENLIJKE INKOOP VAN DIENSTEN AAN EEN EENDUIDIG EN HOOGWAARDIG KWALITEITSNIVEAU VOOR AL ZIJN VASTGOED, INCLUSIEF DE DAARBIJ HORENDE DIENSTVERLENING. OOK IN DEZE BEWEGING SPEELT D&B EEN ROL.


SAMEN UITVINDEN

Claassen: “Dat is zeker zo, voor mij is er ook geen andere optie omdat je wél met elkaar verder moet. Bovendien is het voor elke partij prettig als je je gesteund voelt. Het lastige is wel dat wij als property manager contracten afsluiten met geld dat de huurders via de servicekosten opbrengen. Dan kun je niet anders dan het belang dienen van de huurder; het is niet ‘jouw’ geld. Maar ik denk dat we goed uit de discussie gekomen zijn met D&B als grootste facilitaire toeleverancier van het WTC. We hebben veel en open gesproken over een heel aantal zaken, afgetast wat we moesten doen en we hebben gezamenlijk gezocht naar oplossingen. Sommige contracten hebben we op een andere manier ingevuld, zoals een lagere bezetting op de recepties. Als het rustig is, hebben we daar minder personeel nodig, maar het is geen optie om ze te sluiten. De horeca heeft het ook moeilijk, maar voor ons blijft het belangrijk dat er wel wat gebeurt in het gebouw dus die is deels ook gewoon open. We proberen er heel bewust geen spookgebouw van te maken. De facilitaire basisinfrastructuur houden we zoveel mogelijk overeind.”

Marc Claassen: We hebben gezamenlijk gezocht naar oplossingen.

Michel Pan - D&B The Facility Group

Michel Pan, General Manager FM D&B The Facility Group

Pan: “Je moet het samen uitvinden. Aanvankelijk ging het alleen om afstand houden en desinfecteren, maar na een maand of twee kwam daar de luchtcirculatie en het ophopen van aerosolen bij. Daar moet je dan weer iets mee. Ook beveiliging werd op zeker moment een issue, omdat je al die leegstaande kantoren wél extra moet beveiligen. Beveiliging is onze grootste dienst op het WTC en het was al langere tijd een probleem om voldoende beveiligers te vinden. Een geluk bij een ongeluk was dat Schiphol stil kwam te liggen en we daar tijdelijk wat personeel weg konden halen. Maar dat lost het onderliggende, meer structurele probleem natuurlijk niet op. Er staan best veel mensen te popelen om als zijinstromer aan de slag te gaan, maar niet iedereen is uit het juiste hout gesneden voor een baan als beveiliger – zeker niet in een premium locatie als het WTC.”

Michel Pan: Je komt al snel in een proces terecht waarin je gaat praten over het afschalen van activiteiten.

WORSTELING

Kwamen de huurders terug toen de lockdown versoepeld werd? Zijn er dingen structureel veranderd?

Claassen: “We hebben daar een vrij nauwkeurig beeld van dankzij de sensoren die we in de sanitairgroepen hebben hangen om de schoonmaakintensiteit vast te stellen. Een aantal weken na het beëindigen van de lockdown zaten we op een procent of vijftig ten opzichte van dezelfde periode het jaar daarvoor. Het is dus nog steeds heel rustig en door de nieuwe maatregelen (tweede coronagolf, oktober 2020 – red.) is de bezetting opnieuw teruggeklapt.”

Is dit regime op de langere termijn vol te houden? Hoe zien jullie dat?

Claassen: “WTC is druk bezig met een enorme uitbreiding. Die ruimte komt goed van pas als je meer vierkante meters voor minder mensen nodig hebt. Over de commerciële haalbaarheid is het lastig oordelen, maar we hebben tijdens de vorige financiële crisis wel gezien dat als het rustig wordt op de kantorenmarkt de meeste bedrijven juist naar de Zuidas trekken want dáár gebeurt het. Tijdens de vorige crisis zaten wij honderd procent vol, terwijl in de regio’s om ons heen veel leegstand was. Ik ben positief ingesteld en denk dat het op lange termijn weer goed gaat komen.”

Pan: “Ik denk dat Marc wel gelijk heeft. Het WTC in Amsterdam is echt een premium locatie, het is niet voor niets het grootste bedrijvenverzamelgebouw in Nederland. De worsteling om die panden met de anderhalvemetermaatregelen in te richten blijft nog wel even, en dat vergt simpelweg méér vierkante meters per medewerker. Het gaat interessant worden als de crisis voorbij is, want volgens mij is de geest uit de fles en blijft 25 tot 30 procent van de mensen structureel thuis. En wat gaat er dan gebeuren? Maar ook dan ben ik voor het WTC niet zo bang. Het zal altijd een interessante locatie blijven waar hooguit meer bedrijven zullen komen die elk minder vierkante meters gaan huren.”

Dit bericht verscheen eerder op Smart WorkPlace.

Over D&B The Facility Group:

D&B The Facility Group is aanbieder van integrale facilitaire dienstverlening. D&B verzorgt een breed palet aan diensten voor corporate kantoren en hoogwaardige vastgoedomgevingen met als doel een beleving te creëren die positief bijdraagt aan hoe mensen in hun vel zitten. Want gelukkigere mensen presteren beter. Wilt u hier meer over weten klik dan op de desbetreffende link.

Of neem contact op met:

Sander Bon
Sander Bon
Commercial Director
06 21 49 97 49

Linda Driessen
Linda Driessen
Manager New Business
06 11 12 59 80

Bericht delen:

Reacties zijn gesloten.

Stuur mij dit artikel